Comprare casa è un investimento importante e, prima di firmare il rogito, è fondamentale verificare che l’immobile sia in regola sotto il profilo tecnico, urbanistico e catastale. A Mestre, Venezia e in tutta la provincia capita spesso che difformità non rilevate emergano solo dopo l’acquisto, con costi e contenziosi. Ecco la checklist dei documenti per comprare casa e il ruolo che il geometra può svolgere a tua tutela prima dell’atto.

Conformità catastale

La conformità catastale consiste nella corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e la planimetria depositata in Catasto. Dal 2010, negli atti di trasferimento il venditore deve dichiarare la conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto. Una verifica preventiva permette di individuare in anticipo eventuali variazioni interne mai aggiornate (tramezzi spostati, bagni aggiunti, frazionamenti) e di sanarle con le opportune pratiche catastali.

Conformità urbanistico-edilizia

Distinta dalla conformità catastale è quella urbanistico-edilizia: l’immobile deve corrispondere ai titoli abilitativi rilasciati dal Comune (licenza, concessione, permesso di costruire, SCIA). Eventuali abusi o difformità possono compromettere la commerciabilità del bene. Il geometra verifica la storia edilizia recuperando i progetti agli atti del Comune di Venezia e confrontandoli con lo stato reale. Per capire quali titoli sono coinvolti può essere utile il nostro articolo su quando serve il permesso di costruire.

Attestato di Prestazione Energetica (APE)

L’APE è obbligatorio negli atti di compravendita e deve essere allegato al rogito. Indica la classe energetica dell’immobile (dalla A4 alla G) e fornisce all’acquirente un’informazione importante sui consumi e sugli eventuali interventi di riqualificazione. Va richiesto a un tecnico certificatore prima della firma.

Agibilità

Verificare la presenza dell’agibilità (oggi Segnalazione Certificata di Agibilità) è essenziale per attestare che l’immobile sia idoneo all’uso sotto il profilo di sicurezza, igiene e salubrità. La sua assenza, soprattutto su immobili oggetto di interventi recenti, va valutata con attenzione. Trovi un approfondimento nel nostro articolo dedicato a quando serve l’agibilità.

Provenienza e altri documenti

Oltre agli aspetti tecnici, prima del rogito è opportuno verificare la documentazione che riguarda la titolarità e la libertà del bene:

• l’atto di provenienza (compravendita, donazione, successione) che attesta come il venditore è diventato proprietario;
• la visura ipotecaria per accertare l’assenza di ipoteche, pignoramenti o altri gravami;
• la documentazione relativa a mutui da estinguere o cancellare;
• per gli immobili in condominio, la verifica di eventuali spese condominiali arretrate.

Il ruolo del geometra prima del rogito

Affiancare un geometra prima dell’acquisto significa arrivare al rogito senza sorprese. Il tecnico effettua un sopralluogo, verifica la conformità catastale e lo stato legittimo urbanistico-edilizio, controlla i documenti energetici e di agibilità e segnala eventuali criticità da risolvere o da contrattare sul prezzo. Si tratta di un costo contenuto rispetto al valore dell’immobile: per orientarti sulle tariffe puoi leggere l’articolo su quanto costa un geometra.

Fonti e revisione tecnica

La verifica tecnica non sostituisce i controlli giuridici e ipotecari del notaio, ma li completa sul piano urbanistico, catastale ed energetico. Riferimenti utili: Agenzia delle Entrate – visura catastale e Comune di Venezia – edilizia privata.

Contenuto verificato dal Geom. Davide Carcagni. Ultima revisione tecnica: settembre 2026.

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